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Autor:	José Alves Neto
Qualificação:	É sócio da TRX Realty, empresa especializada em investimentos no mercado imobiliário corporativo.
Site:	www.trxrealty.com.br
Data:	04/04/2011

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Desmobilização de Ativos - tendência mundial em busca da eficiência

No Brasil, devido à constante instabilidade econômica do passado e às elevadas taxas de juros, era usual que as empresas fossem proprietárias de suas instalações fabris como forma de proteção. Ainda hoje, estima-se que mais de 80% desses imóveis sejam das próprias empresas. Outro motivo era a gestão, basicamente familiar. As corporações protegiam-se das turbulências aumentando sua quantidade de ativos. 

Mesmo após a abertura econômica de 1991 no Brasil, as movimentações de fusões e aquisições e a estabilidade monetária, estabelecida após 1994, esse cenário conservador perdura. Em resumo, as famílias ainda adquirem imóveis, operacionais ou não, em nome da companhia. Em momentos de crise e necessidade de crédito, os bens podem ser usados como garantia para linhas de financiamento de capital de giro e afins.

Com o advento da estabilidade monetária e o controle rígido sobre a inflação, que vêm ocorrendo há mais de 10 anos, o mercado de capitais, mais especificamente o mercado de financiamento empresarial e seus diversos instrumentos, pôde se desenvolver. O principal efeito dessa nova ordem se apresenta na forma de mais alternativas de financiamento de longo prazo para as empresas brasileiras, tanto pela abertura de capital, quanto com emissões de dívida e até mesmo financiamentos bancários mais flexíveis.

Esta previsibilidade abriu um novo universo para o crescimento empresarial, trazendo variáveis e oportunidades de negócio e proteção, diferentes da aquisição de imóveis. A aquisição imobiliária industrial, tão necessária em épocas de instabilidade, aos poucos começou a ceder espaço a formatos mais criativos de garantia, como o uso de recebíveis com e sem risco de crédito, fianças dos mais diversos tipos e estruturas diferenciadas e dinâmicas, como garantias evolutivas, em que o próprio bem comprado torna-se o ativo dado em garantia.
 
O crescimento da empresa, considerando as outras variáveis constantes, vem logo atrás. Com um mercado interno em expansão e a possibilidade real de se exportar para todos os países, a necessidade de novos investimentos aumenta em progressão geométrica. A criatividade nas linhas, entretanto, é limitada. A companhia e seus controladores precisam de mais capital de longo prazo, saudável e não sujeito aos humores do mercado financeiro. O financiamento bancário é uma alternativa menos eficiente e como se paga mais por ele, não existe opção diferente para o banco.

Após traçar esse panorama, é mais fácil entender porque nos países desenvolvidos não é hábito que as empresas tenham suas próprias estruturas fabris. As próprias companhias de papel e celulose chegaram ao ponto de não serem donas das florestas, somente do direito de usá-las.

Neste ambiente propício aos negócios, como o que estamos vivendo, a desmobilização de ativos será o novo caminho para as empresas brasileiras. Essa operação é muito útil para decisões relacionadas ao planejamento estratégico de longo prazo, como a composição ótima da estrutura de capital, ou alternativas para uma expansão fabril e até para um planejamento tributário mais eficiente.

Operações de desmobilização industrial são indispensáveis para empresas prósperas cujo sonho não é sobreviver, mas serem as melhores de seus segmentos. As duas principais formas de desmobilização de ativos imobiliários são conhecidas pelas siglas em inglês Sale & Lease Back (SLB) e Built to Suit (BTS). O SLB é a venda do imóvel para terceiros concomitante à locação do espaço por esse dono anterior. Já o BTS é a construção por investidor especializado, conforme determinações da empresa usuária, de nova fábrica sob medida e seu aluguel para a própria empresa. Ambos os contratos tem longo prazo de duração.

As vantagens são inúmeras. Os níveis de endividamento são reduzidos consideravelmente ou evitados na hipótese da realização de novos investimentos. Destaque para a liberação de valor para companhia, transformando ativos ilíquidos, fixos, em capital disponível para investimento - nos casos de SLB. Como dito anteriormente, a desmobilização de ativos auxilia ainda na tomada de decisões relacionadas ao planejamento estratégico de longo prazo, como estrutura de capital, expansão fabril e planejamento tributário. Também permite melhores indicadores para a empresa, que reduz custos de financiamentos, bem como atrai investidores - caso seja listada em Bolsa - ou mesmo um parceiro acionista (Private Equity). Em termos gerais, permite uma sensível melhoria dos índices de retorno sobre capital empregado de empresas que normalmente têm dificuldade de mostrar valor para os acionistas, devido à elevada necessidade de imobilização dos seus negócios. A desmobilização de ativos é a nova fronteira a ser alcançada pelas empresas em busca de eficiência no Brasil.

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