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Imóveis e Concorrência O setor imobiliário vive um momento de euforia. De fato as previsões se confirmaram e o mercado teve expressivo incremento neste ano, com elevação da procura tanto para venda quanto para locação de imóveis. O cenário amplamente favorável estimula a competitividade entre as empresas e oferece oportunidades aos investidores. Na área específica de locações, temos observado um incremento muito mais acentuado da demanda do que, efetivamente, do estoque de imóveis disponível nas grandes metrópoles brasileiras. São Paulo não foge à regra. Em relação a 2005, o número de unidades ofertadas na capital paulista diminuiu aproximadamente 10%. Curiosamente, para quem está buscando um imóvel para alugar a sensação é que o leque de opções é amplo. Placas espalhadas pela cidade, sites especializados divulgando um sem número de ofertas, anúncios em jornais e revistas, programas específicos de TV. Toda essa exposição dá, erroneamente, a idéia de que é possível encontrar, a qualquer momento, o perfil de imóvel desejado. Tal realidade pode ser explicada por alguns fatores. De um lado, os inquilinos, cada vez mais exigentes, procuram unidades bem conservadas e localizadas em regiões de boa acessibilidade. De outro, os proprietários que ofertam seus imóveis querem ocupá-los o mais rapidamente, e recorrem, naturalmente, a todos os meios oferecidos pelo mercado. É nesse contexto que cabe uma rediscussão sobre o papel dos gestores imobiliários e sua forma de atuar diante das perspectivas e necessidades de locadores e locatários, bem como de vendedores e de compradores. A competitividade é indubitavelmente salutar, mas é preciso que haja um mínimo de racionalidade, organização e cooperação para atender às exigências do mercado. São Paulo é a única capital estadual onde as empresas de administração imobiliária ainda não trabalham em redes, cultivando a cultura da exclusividade para a intermediação de negócios. A fragmentação do setor, aliada a uma concorrência acirrada e sem regulamentação, traz desorientação aos proprietários, que contratam todas as alternativas ao mesmo tempo, supervalorizam seus imóveis e, não raramente, acabam negociando diretamente os interessados. Consequentemente, os próprios candidatos a inquilino também ficam desorientados, com a sensação de alto índice de ofertas e uma longa via crucis na hora da escolha do imóvel. O resultado é muita especulação e baixa velocidade no fechamento de negócios. Um quadro desfavorável aos proprietários, que têm despesas com seus imóveis fechados, e locatários, que demoram ou por vezes nem encontram a unidade com perfil desejado para alugar. Para reverter esse cenário, é preciso trabalhar sob uma nova ótica, um sistema diferenciado, pautado na cooperação técnica entre os gestores imobiliários a partir de uma rede de negócios, que deve congregar determinado número de participantes, regulamentar as regras de parceria e desenvolver estratégias de marketing conjuntas. Essa prática já vem sendo adotada em várias capitais do país, e, no âmbito interestadual, pela Rede Avançada de Locação, que congrega 13 administradoras líderes de mercado em suas respectivas cidades. Um dos itens imprescindíveis desse novo paradigma é a fixação de contratos de exclusividade com os proprietários para intermediar as unidades disponibilizadas. A proximidade entre a administradora e o proprietário acaba levando a um trabalho mais dirigido, favorecendo a visibilidade do imóvel e tornando a negociação mais fácil entre as partes, o que certamente contribui para agilizar o fechamento de novos contratos. É necessário, portanto, uma mudança de postura dos empresários do setor imobiliário, que passa evidentemente pelo respeito ético mas, fundamentalmente, pela união de esforços em torno de uma gestão competente, focada nos interesses de locadores, locatários e investidores. |
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