.

Autor:	Antonio Pacheco Couto
Qualificação:	Empresário e diretor-superintendente da Lello Condomínios
Site:	www.lelloonline.com.br
Data:	15/12/04

As opiniões expressas em matérias assinadas não refletem, necessariamente, a posição do Empresário Online. Proibida a reprodução sem a autorização expressa do autor.

Retrofit, Desafio dos Prédios de SP

Se a cidade de São Paulo cresceu verticalmente de forma acelerada nas últimas décadas, natural era prever que algumas regiões se tornassem saturadas pelo seu excessivo adensamento. Não se trata de uma conseqüência exclusiva da capital paulista, mas fato observado nas principais metrópoles do mundo.

Aqui, distritos como Higienópolis, Jardins, Moema e Vila Mariana são alguns dos locais em que a possibilidade de construção de novos condomínios é cada vez mais escassa. Embora com padrão de construtivo compatível com a época em que foram erguidos, boa parte dos prédios situados nessas regiões vem sofrendo constante desvalorização pelo fato de não adotarem políticas de manutenção e valorização patrimonial.

Paralelamente, as novas construções erguidas em São Paulo estão alinhadas com as mais modernas tendências mundiais, não apenas no âmbito comercial mas também no segmento de condomínios residenciais de alto padrão. Os "edifícios inteligentes", que agregam avançados serviços, moderna arquitetura e sistemas integrados de transmissão de dados e voz, lançaram um desafio ao mercado imobiliário, sobretudo aos síndicos, proprietários e investidores.

A lógica é simples: com um volume cada vez maior de novas e modernas edificações, as mais antigas necessitam urgentemente de um verdadeiro banho de loja, interno e externo, sob pena de sucumbirem diante da infra-estrutura obsoleta, dos equipamentos ultrapassados e dos desgastes naturais proporcionados pelo tempo. É uma questão de sobrevivência, especialmente na cada vez mais competitiva São Paulo.

O termo retrofit já não é mais novidade, mas a tendência de privilegiar o individual em detrimento do coletivo talvez esteja adiando a tarefa que já tarda em muitos condomínios paulistanos: revitalizar e atualizar as construções para aumentar a vida útil do imóvel, através da incorporação de modernas tecnologias e materiais de qualidade avançada, visando reconquistar a valorização da unidade aos níveis da época de seu lançamento.

Embora incipiente no Brasil, o conceito de retrofit (retro, em latim, significa movimentar-se para trás, e fit, em inglês, se traduz como adaptação e ajuste) surgiu no início da década de 90 em países da Europa e Estados Unidos. Trata-se de uma alternativa prática e relativamente barata para se reformar e revitalizar os empreendimentos, suas instalações e equipamentos, preservando e valorizando a edificação.

Há cases bem sucedidos em capitais brasileiras, como o prédio da Souza Cruz, no Rio de Janeiro, o shopping Mueller, em Curitiba, o Hospital do Câncer, o edifício Cetenco Plaza o teatro da PUC (Tuca), em São Paulo. Esses empreendimentos, dentre outros, entraram desde cedo no rol das edificações modernas, revitalizando suas estruturas e ganhando em valor e competitividade.

Torna-se oportuno, portanto, ampliarmos o debate em torno da proposta de expandir os benefícios do retrofit para os condomínios comerciais e residenciais de São Paulo. O desgaste natural das edificações - incluindo fachada, portaria, garagem, elevadores, redes hidráulica e elétrica e sistemas de iluminação e segurança - provoca expressiva perda financeira aos proprietários, já que o metro quadrado dos apartamentos em condomínios antigos chega a valer até três vezes menos que um prédio novo na mesma região.

Nos edifícios mais antigos, sobretudo naqueles que não possuem um plano sistematizado de manutenção, é comum haver apartamentos muito bem cuidados e decorados, mas áreas comuns sucateadas, a beira do abandono. Erro crasso, já que a área comum de um condomínio é a extensão da área privativa, verdadeiro cartão de visitas, e é esse conjunto que define o valor patrimonial dos imóveis.

Quando se fala em valorização comercial de edifícios, dois fatores merecem destaque especial: a fachada e os equipamentos disponíveis. A conservação da fachada do empreendimento está intimamente ligada à sua valorização, da mesma forma que equipamentos como elevadores, aparelhos de ginástica, mobiliários de piscina e das áreas comuns formam um composto que pode valorizar ou depreciar o imóvel.

Existem, no mercado, alternativas de retrofit interessantes e econômicas, como, por exemplo, o financiamento da mão-de-obra e dos materiais de construção, por meio de empresas de crédito, o que possibilita o pagamento dos fornecedores à vista, resultando em preços muito mais atrativos. O investimento de cada proprietário na valorização patrimonial representa cerca de 10% da valorização de seu imóvel. Por exemplo: uma reforma que custe para cada condômino R$ 5.000,00 valoriza em cerca de R$ 50.000,00 o imóvel.

Num setor altamente competitivo como o mercado imobiliário paulista, em que a oferta supera a demanda de um modo geral, tanto na área de locação como na de vendas, o retrofit é, decididamente, o grande desafio dos condomínios. Síndicos, condôminos e administradores devem ser os agentes desta mudança que, além de proporcionar mais conforto e valorização patrimonial é, sem dúvida, uma ferramenta inteligente para embelezar nossa cidade.

.