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Autores:	Alexandre Gaiofato de Souza Ricardo Kobi da Silva
Qualificação:	Advogados sócios Gaiofato Advogados Associados.
Site:	www.gaiofato.com.br
Data:	23/11/2011

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Garantia Fidejussória: aspectos básicos de quem assume o papel de fiador em contrato de locação

No Direito Civil existem várias maneiras de garantir o cumprimento de um determinado negócio jurídico, no pertinente caso, nos interessa a garantia fidejussória, onde o cumprimento da obrigação será realizada por uma determinada pessoa, fiador, no caso de descumprimento da obrigação pactuada.

A garantia pessoal nada mais é que a obrigação assumida por terceiro que, caso a obrigação principal não seja cumprida, este deverá arcar com o seu cumprimento. No presente caso, utilizaremos uma das espécies de garantia fidejussória, qual seja, a fiança, que está prevista nos artigos 818 a 839 do Novo Código Civil. 

No caso de contrato de locação, há, na maioria das vezes, exigência por parte do locador para que o locatário indique uma pessoa para figurar como fiador, o que, na maioria das vezes, obsta que a locação seja concretizada. 

Isso porque, diante dos altos índices de inadimplemento, o fiador sente-se desprotegido para assumir tal obrigação, com medo de ser acionado em face do inadimplemento do devedor principal. Caso o Locatário venha a ficar inadimplente com o Locador, o fiador será acionado para assumir as responsabilidades assumidas em contrato. 

Vale ressaltar que, para ser fiador, além de ter capacidade civil, precisa ser proprietário de pelo menos um imóvel quitado e sem a incidência de qualquer tipo de gravame, isso para viabilizar uma possível execução em decorrência de inadimplemento contratual. 

A nova lei do inquilinato, Lei 12.112/2009 em seu art. 39, vincula o fiador à obrigação até a efetiva entrega das chaves. 

O temor em prestar fiança advém dos riscos atinentes a esta modalidade de garantia. Vale asseverar que a responsabilidade da pessoa que assume tal compromisso, em regra, é a subsidiária, nesse sentido, o fiador apenas será acionado Judicialmente para pagar o débito se, o devedor principal da obrigação não cumprir com o que lhe cabia. 

Ou seja, caso o devedor não cumpra com o assumido, o credor utilizará todos os meios cabíveis e previstos em lei para lograr que o fiador assuma com as obrigações anteriormente contratadas.

Há ainda a possibilidade que a responsabilidade do fiador seja solidária, que nada mais é que sua obrigação ficará adstrita aos exatos termos do contrato qual se obrigou o Locatário. Nesse sentido, o credor poderá cobrar diretamente do fiador, sem antes ter que cobrar o devedor principal.

Vale lembrar também que, caso o fiador seja proprietário de um único bem imóvel, na eventual possibilidade de inadimplemento contratual por parte do locatário, o fiador não poderá alegar que o imóvel trata-se de bem de família, ou seja, que aquele bem vinculado ao contrato não poderá se alienado por ser o único que garante a sua moradia e de sua família.

Nesse sentido, segue a transcrição de trecho de lei que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, exceto nos casos de fiador em contrato de locação:   

“A Lei 8.009/90, em seu art. 1º, nos ensina que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e, que não responde por qualquer tipo de dívida civil. Ocorre que, o art. 3º, mais precisamente no inciso VII, permite a penhorabilidade do bem de família nos casos que decorrem de fiança em contratos de locação”.

Desta forma, deve-se conhecer a fundo a pessoa que irá afiançar, analisar principalmente questões de cunho financeiro, se o afiançado possui condições de cumprir com o pactuado e principalmente, quando possível, verificar a real necessidade de se apresentar um fiador, podendo ser indicadas outras modalidades de se garantir o cumprimento do contrato de locação.

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