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Autor:	Cláudio Bernardes
Qualificação:	Conselheiro do Secovi-SP, Sindicato da Habitação
E-Mail	[email protected]
Data:	03/03/04

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Zoneamento: o interesse da maioria é o interesse da cidade

Tramita na Câmara Municipal de São Paulo proposta de uma nova Lei de Zoneamento para a cidade de São Paulo. Sem dúvida, uma legislação que venha substituir a sistemática vigente há mais 30 anos na cidade cujos conceitos estão arraigados naqueles que, de alguma forma, utilizam os espaços imobiliários desta metrópole deve ser analisada com bastante cautela.

O envio da proposta à Câmara Municipal cumpre determinação do Plano Diretor Estratégico aprovado em 2002.

Pela proposta , são criadas três categorias de uso principais na cidade residencial, não-residencial e industrial a implantação deste usos nas diversas zonas implica no estabelecimento de parâmetros urbanísticos, de incomodidade e de requisitos específicos para suas instalações, dependendo do tipo da via de circulação onde se pretende implantar determinada atividade imobiliária.

Pelo Plano Diretor vigente, a cidade já está dividida em três macrozonas principais: a de Proteção Ambiental, a de Estruturação e Qualificação, e as Zonas Especiais.

A macrozona de Estruturação e Qualificação inclui as regiões mais dinâmicas da cidade, nas quais se concentra a maior parte da população e onde a economia paulistana pulsa de forma mais intensa. Esta macrozona, pela proposta, divide-se em sete subzonas que, por sua vez, subdividem-se em mais 13 subzonas.

É um pouco complicado? Sem dúvida. Mas o que diferencia uma subzona da outra, em linhas gerais, é a possibilidade de uso e os limites de aproveitamento dos terrenos. O que isso tem a ver com a vida da cidade?

Do ponto de vista estritamente urbanístico, adensar mais ou menos não se constitui, obrigatoriamente, em problema ou solução. O adensamento feito de forma inadequada , e no lugar errado , sem dúvida pode ser um pólo de geração de problemas.

Por outro lado, o adensamento planejado para reduzir o número de viagens na cidade, atendendo demandas que se relacionem com oferta de postos de trabalho local em regiões com infra-estrutura adequada, trata-se de solução.

A maioria da população, cerca de 70%, tem a percepção de que o bairro em que reside possui número adequado de casas e pode até crescer mais. Reforçando ainda essa tese, aproximadamente 84% reclamam da falta de moradias em São Paulo. Um número expressivo, 89%, entende que morar perto do local de trabalho significa qualidade de vida. E, por fim, 74% da população concordam que o adensamento racional pode ser bom para a cidade.

Todos esses dados constam de pesquisa realizada pela Toledo&Associados, em novembro de 2003. Muito embora a população tenha consciência daquilo que julga ser bom para a cidade, possui, na verdade, amplo desconhecimento da proposta, em discussão, de uma nova Lei de Zoneamento. Em que pese todo o esforço despendido na divulgação da nova lei e na realização de reuniões regionais nas subprefeituras, a pesquisa demonstrou que a esmagadora maioria da população, 91,6%, desconhece a proposta de mudança de zoneamento do município.

Considerando que a questão do adensamento de forma adequada é consenso para a maioria da população, resta discutir o fato de que, pela proposta da nova Lei de Zoneamento, mesmo onde é permitido adensar, será preciso pagar uma taxa, denominada outorga onerosa, a fim a alcançar os mesmos coeficientes de aproveitamento hoje vigentes.

Para se ter uma idéia do nível de transformação proposto, na subprefeitura do Jabaquara, por exemplo, das zonas atualmente conhecidas como Z2, menos de 1% (um por cento) mantém as mesmas características de coeficiente de aproveitamento vigentes, com a nova lei. Isto significa dizer que os imóveis a ser construídos no bairro terão seus preços majorados na mesma proporção do aumento de custo induzido pelo pagamento da outorga onerosa. Será que a população tem poder aquisitivo para suportar esses aumentos?

O mercado imobiliário não atua na cidade como indutor ao caos, mas, na verdade, cumprindo a função de atender a demanda imobiliária, uma atividade, por sinal, altamente geradora de empregos e renda.

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