« Memória Empresarial • ANO XXVIII - Ed. 82 (31/10/1993)

Receitas para Gerenciar Edifício

Dezoito andares podem virar um problema insolúvel, se não forem administrados de maneira eficiente. Isso costuma acontecer com freqüência, como atestam numerosos exemplos largamente explorados pela atual cultura da catástrofe. Por isso é importante difundir experiências bem-sucedidas em condomínios de grande porte, para que o público tenha uma visão mais correta da capacidade brasileira de criar soluções nesse setor.
O segredo, revelado no Condomínio Palácio Quinta Avenida, localizado na venida Paulista, em São Paulo, é o gerenciamento estratégico com visão empresarial. Com quarenta funcionários, um excedente mensal de CR$ 300 mil em setembro e uma estrutura de invejável eficiência, ele só se diferencia de uma empresa por dois aspectos: não visa o lucro e a administração depende da participação e das resoluções das assembléias. Mas se aproxima do perfil dos empreendimentos modernos.
À frente desse trabalho, liderando uma equipe afinada com os objetivos comuns, está Luís de Oliveira Purchio, um dos usuários do edifício. Ele é o proprietário da Adutec Assessoria Aduaneira Ltda. e assumiu a responsabilidade há quatro anos, quando havia um grave problema com os elevadores, sintoma da então visível decadência do prédio. Este era um dos motivos que poderiam empurrar o Quinta Avenida para o impasse, com problemas de segurança, manutenção e estacionamento.
No depoimento a seguir, este funcionário, aposentado do Ministério das Comunicações e empresário há dezoito anos, conta como conseguiu reverter a situação, colocando todos os departamentos em dia e projetando uma série de medidas para o futuro. Seu depoimento é uma receita de como proceder em casos complicados como esse.

CRIAMOS NOVAS FONTES DE RECEITAS
"Existem dez unidades em cada um dos dezoito andares, fora lojas, sobrelojas e uma agência bancária que está instalada aqui. É um prédio exclusivamente comercial, onde a maioria das unidades é utilizada pelos proprietários. No início da nossa gestão, tivemos que resolver o problema dos elevadores, o que deu um novo alento, inclusive para ampliar a participação dos associados.
Com a ajuda do SEBRAE/SP, fizemos uma série de treinamentos para os nossos funcionários, melhorando o nível do atendimento. Criamos na portaria um serviço de identificação, pois tínhamos sido vítimas de vários assaltos. Implantamos, também, um serviço diuturno de segurança. E começamos a dar aos nossos colaboradores um prêmio para os que não faltam e conseguem um melhor desempenho, correspondente a 20% do salário.
Criamos também novas fontes de receitas. Alugamos uma antena no prédio para a Rádio-Táxi e cobramos pela exposição da logomarca do banco instalado aqui. No estacionamento, que era reservado aos visitantes, instalamos uma firma especializada, que passou a controlar o movimento e a cobrar dos usuários. Isso nos evitou muitos problemas, pois algumas pessoas largavam o carro o dia inteiro, sem nenhum custo para elas.
Fizemos uma pesquisa e descobrimos que o preço do nosso condomínio é um dos mais baixos da avenida Paulista, exatamente em razão dessa receita extra. Isso prova que a experiência empresarial pode ser aplicada no condomínio, desde que haja interesse dos associados. Outra coisa fundamental é a transparência: qualquer pessoa do condomínio pode vir aqui e checar as finanças, pois temos cópias dos cheques e de todas as notas fiscais. Estamos sempre abertos às críticas, mas, naturalmente, funcionamos apoiados pelo voto da maioria."

SERVIÇOS INTERNOS GERAM EMPREGOS
"Informatizamos nosso setor administrativo, que agora é interno, com três funcionários, e não mais contratamos gente de fora. Na parte operacional, temos o zelador e um supervisor, ambos no mesmo nível hierárquico, que atendem os serviços de comunicação, da portaria e dos ascensoristas. O supervisor percorre todas as dependências, atende as reclamações, fazendo os contatos iniciais para o assunto ser estudado e resolvido.
Temos uma oficina de manutenção, que presta serviços para o condomínio e para os usuários. São três profissionais: um eletricista, outro para a pintura e outro para serviços hidráulicos. Se houver um problema, nosso funcionário faz um orçamento e, se for aprovado, realiza o serviço. O pagamento é no final do mês. Isso também evita problemas, pois existe mais agilidade, preços menores e evita trazer muita gente estranha para dentro do prédio.
Procuramos facilitar a vida dos condôminos. Acho que os prédios residenciais muito grandes poderiam ter uma série de serviços que atingiriam esse objetivo e dariam emprego para várias pessoas. Implantamos aqui, por exemplo, um auditório de quarenta lugares, para reuniões e assembléias, e pretendemos criar uma central de comunicação, com xerox, fax e talvez telex, além de um serviço de mensageiros. São concepções modernas que a gente vai absorvendo e adaptando às nossas condições."

O BRASIL ESTÁ MELHORANDO
"Como conseguimos um excedente na receita, tentamos criar uma cooperativa para que os funcionários pudessem fazer empréstimos, mas o Banco Central não permite que se faça esse tipo de coisa. A cooperativa tem que ser controlada diretamente pelo Estado, é um processo complicadíssimo e não conseguimos levar isso adiante. Esses impedimentos legais prejudicam os funcionários, pois, em vez de adiantamento salarial, eles poderiam fazer empréstimo para pagar suavemente.
O governo deveria deixar os empresários mais à vontade para criar soluções como essa. Sentimos que hoje existe mais dinamismo, e isso deve ser correspondido pelo governo. A abertura de mercado, por exemplo, está gerando muitos negócios. Nós, que trabalhamos numa firma de prestação de serviços de desembaraço aduaneiro, somos testemunhas da intensificação do comércio. Existe, agora, um novo ânimo, e vejo que o Brasil está acompanhando uma reação mundial a favor de mais atividades produtivas.
Vemos que a proliferação de feiras e exposições é um sintoma desse crescimento. Apesar dos nossos grandes problemas, a atividade empresarial está empurrando a área política para se modernizar. Acho que essa pretensão de sermos um grande país vem exatamente das empresas. Os empresários estão forçando todo esse trabalho. Aí está a solução.
Basta conferir o balancete das grandes empresas e o número de novos negócios que estão sendo abertos. Temos formas de agir e de improvisar que podem dar certo. Às vezes, estamos dependendo do governo e aparecem empresários que acabam superando o problema. Precisamos de gente arejada, ousada, moderna, que participe e tome conta do processo político. Acho que estamo-nos aperfeiçoando, e isso está fazendo o País melhorar."